Achat immobilier, devenir propriétaire, pourquoi pas vous ?

Pour explorer la thématique de l’achat immobilier, devenir propriétaire dont il est question dans cet article, je vais vous présenter la démarche que j’ai utilisée pour effectuer mon acquisition immobilière au titre de ma résidence principale. Après avoir vécu 1 an (les quatre saisons) dans la très belle région alsacienne, j’ai acheté ce bien en 2010. Une précision, c’est un achat qui a été réalisé seul.

1)     Connaître le marché

Suite à mon déménagement, il fallait, au préalable de mon achat, connaître le marché. J’ai donc pris mon « courage à deux mains » et commencé mes recherches. Effectivement, bien connaître le marché de l’environnement où l’on souhaite acheter, est primordial avant tout achat ; cela passe par Internet (sites d’annonces), par les vitrines d’agences et par les visites directes guidées par les agents immobiliers qui vont vous aider à « apprendre et comprendre sur le terrain ! ».

2)     Aller voir la banque/les banques

En parallèle de ces recherches, j’ai consulté deux banques pour élargir mes connaissances, connaître mes possibilités financières et, prendre connaissance des différentes étapes à suivre  pour concrétiser mon projet. Entre autres, le prêt à taux variable, le prêt à taux fixe, le taux du crédit, le Taux Effectif Global (TEG), les garanties hypothèques, le cautionnement…, ont été évoqués. Bien sûr, au vue de ma situation en Contrat à Durée Déterminée (CDD), je voulais également savoir si les banques me suivraient pour un projet immobilier et ainsi, savoir le montant que je pouvais emprunter (en somme, faire une simulation de prêt). Par ailleurs, je connaissais déjà les aides financières que je pouvais obtenir telles que, le Prêt à Taux Zéro (PTZ) et le Crédit d’Impôt sur les Intérêts d’Emprunt (CIIE). Mais ces derniers n’existent plus depuis 2011, ils ont été remplacés par le PTZ +.

3)     Définir la recherche de cet achat immobilier

Ces informations obtenues, j’ai alors fixé mes critères de sélection et commencé les visites. Acquérir un appartement F3 existant dans une petite copropriété avec balcon, sans grands travaux et surtout, au centre-ville, voilà mon objectif. Mes critères ne seront sûrement pas les mêmes que les vôtres. Mais comme moi, posez-vous les bonnes questions pour orienter votre achat et garantir ainsi l’amélioration de votre quotidien (le but étant bien là). Aussi, listez vos critères, questions et autres demandes, ces conditions fixeront au besoin un cahier des charges pour votre agent immobilier ;-).

4)     Les visites

Au fur et à mesure de mes visites, mes critères de sélection ont évolué. En effet, entre autres, le F3 est devenu F2… Par conséquent, une première concession a été faite avant même l’achat du bien réalisé. Aux vues de ma situation financière et de la zone de recherche souhaitée (centre-ville), il ne m’était pas possible d’acheter un F3. Je reviendrai, lors d’un prochain article, sur ce choix du centre-ville, aucune concession n’était possible sur ce critère, j’en donnerai les raisons.

Un bien immobilier ne correspond pas aux attentes de toute une vie !

Il est très difficile de  trouver un bien qui correspond à 100% de ses attentes. Les concessions sont inévitables !! L’achat d’un bien correspond également à un moment précis de sa vie, l’évolution de cette dernière (naissance d’un enfant, mutation, handicap…), peut modifier considérablement (mais à juste titre), la perception que l’on a de ce bien qui, au premier abord, semblait parfait. C’est à cet instant que l’on se dit « on aurait dû faire comme ça, ou comme si ! ». Par ailleurs, lors d’un achat sur plan, donc pas encore construit, il est difficile de se projeter et imaginer y vivre. Dès lors, il s’agit de bien comprendre que le bien parfait n’existe pas mais que l’essentiel réside dans le potentiel de celui-ci à un instant « T ». Il doit répondre à des exigences qui amélioreront votre quotidien du moment.

5)     Contre-visite et négociations

L’appartement F2 qui a attiré mon attention, 42m² avec balcon, parking privatif, au centre ville. Il était affiché à 99 000€ en direct via le Bon Coin, et à 105 000€ en agence. Après plusieurs contre-visites et négociations, j’ai pu acquérir ce bien à 93 500€ (cuisine équipée comprise). Il était estimé à 90 000€ maximum par l’agence ! Effectivement, cet achat peut sembler être une erreur puisqu’il s’agit d’un achat situé au-dessus du prix du marché ; mais voilà ce qui se nomme « avoir un coup de cœur ! » ;-).

6)     Signature du compromis

Ne connaissant aucun notaire particulier, j’ai décidé de prendre le notaire du vendeur, pour éviter les frais de transmission de dossier d’un notaire à l’autre. Petite astuce, le vendeur a dissocié le coût de la cuisine équipée du prix du bien, pour ne pas payer les 7% de frais de notaire dessus ;-).

7)     Mise en concurrence d’offres de prêt et négociations

Par choix, j’ai moi-même démarché 8 à 9 banques ; d’une part, parce que je voulais connaître et comprendre parfaitement ce que j’allais signer et, d’autre part, parce qu’en le faisant de cette manière, j’enrichissais mes connaissances (effectivement, cela m’a beaucoup appris). Chaque banque me proposait différentes offres et des conditions d’obtention très variées. Mais une seule banque m’a demandé un garant !

C’est donc, en comparant le Taux Effectif Global (TEG) et le coût total du crédit avec intérêts, que vous pourrez choisir entre les différentes offres qui vous seront proposées. De plus, certaines « options » peuvent être négociées, par exemples, le remboursement anticipé, les frais de dossier… Quant aux garanties accessoires du prêt, elles sont surtout destinées à vous protéger en cas de circonstances imprévues, elles peuvent donc varier selon les  différents organismes et vos besoins divers.

Pour diminuer le coût total du crédit, j’ai dissocié l’assurance du prêt et le prêt ; c’est-à-dire, j’ai contracté mon prêt dans une banque et mon assurance prêt dans une agence d’assurance. Aussi, mon assurance totale m’a coûté 1 450€. Des banques me demandaient jusqu’à 10 000€ !!!!!

On apprend beaucoup en faisant, alors passez à l’action !

Une fois les meilleures offres retenues, j’ai effectué une « mise en concurrence ». A ce titre,  j’ai été voir un courtier qui m’a indiqué que j’avais déjà une bonne offre ! Effectivement, par la suite, il n’a pas trouvé mieux. Ensuite, j’ai été voir un autre courtier spécifique aux agents de la Fonction Publique, c’est-à-dire au Crédit Social des Fonctionnaires (CSF). Normalement, je ne devais pas y avoir droit car je ne suis pas fonctionnaire. Néanmoins, j’ai pu quand même en bénéficier, sans doute en raison de la crise du moment. Par ailleurs, l’adhésion annuelle chez le CSF est de 11€ par an, renouvelable ou non, à ce prix pourquoi donc s’en priver !

Je suis donc passé par le CSF, j’ai obtenu un gain de 700€ sur le montant du prêt et d’environ 500€ sur le montant de l’assurance. Toutefois, 200€ de frais de gestion chez l’assureur ont été nécessaires ! Certes, le gain obtenu est appréciable, toutefois, il s’agit de ne pas se précipiter puisque les négociations ne s’arrêtent pas là. En effet, j’ai négocié directement avec la banque les frais de gestion de comptes, les frais d’une carte bleue…, pour qu’ils ne me reviennent pas plus chers qu’initialement. A quoi bon obtenir 700€ de gain, si, sur 20ans, on arrive à 5000€ de frais de gestion. La perte serait alors considérable dépassant les bénéfices obtenus !

8)     Signature de l’acte de vente

Après quelques lectures, vérifications et signatures, me voici avec les clefs de mon appartement ! Je suis devenu propriétaire !

Voilà le détail chiffré de ma première acquisition immobilière :

Voici la démarche que j’ai suivie et qui m’a permis de devenir propriétaire. Si vous avez des questions, postez un commentaire.

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