De par mon intérêt pour le domaine de la finance, et de par les diverses connaissances que j’ai pu emmagasiner pour mener à bien un projet d’investissement (notamment immobilier), je suis amené à aider les personnes de mon entourage dans leur projet personnel, en leur faisant profiter de mes capacités (connaissances législatives par exemple…) pour déjouer les « pièges » et autres « arnaques », susceptibles d’être rencontrés, quand on décide d’investir.
De par mon blog, je reçois aussi ponctuellement des mails de lecteurs me demandant des conseils ou idées pour affirmer ou concrétiser leur projet d’investissement. Je tente d’y répondre avec une attention particulière puisque l’objectif du blog est bien d’aider chacun dans son quotidien, et notamment, les jeunes investisseurs ambitieux qui comme moi, ont besoin de conseils pour faire évoluer positivement leurs projets.
Ce nouvel article renvoie au détail des échanges eus avec un de mes lecteurs, qui souhaitait mon opinion sur une situation vécue. A travers cette retranscription (et avec l’accord de ce lecteur bien entendu), je souhaitais rendre compte d’une situation pertinente qui me semblait intéressante de partager avec tous, démontrant qui plus est, quelques conseils donnés aux jeunes investisseurs ambitieux, dont Loïc, lecteur pris en exemple ici, fait partie.
Les propos retranscris ci-dessous n’ont pas été modifiés (le fond), seule la forme (syntaxe, ponctuation) a été quelque peu remaniée afin de garantir la compréhension de tous.
Situation de Loïc, jeune investisseur
Bonjour Olivier,
J’espère que tu vas bien ; moi je reviens tout juste d’un nouveau rendez-vous à la banque de ma rue et je suis dégoûté, je voudrais t’en parler…
J’ai 20 ans, étudiant, 600€ mensuel, peu d’épargne donc pas « tout pour moi », mais du moins, l’envie et la motivation d’un futur investisseur qui vise l’indépendance financière.
Je me suis présenté pour le financement d’un parking en plein centre de Lille, environ 10 000€ pour un loyer de 80€ d’une durée la plus longue.
Ses réponses (la conseillère bancaire) : Ce n’est pas intéressant de le louer avec une plus-value mensuelle car à la fin tu n’es pas tellement gagnant, tu paies des impôts… C’est mieux de le louer 80€ si la mensualité est de 80€ aussi, ou même de rajouter car il y a un déficit foncier donc on ne paie pas d’impôts… (bien sûr je préfère payer des impôts car cela veut dire que je m’enrichis).
Pour un prêt immobilier : OBLIGATION CDI dans toutes les banques mais de toute façon pour un investissement de 10 000€ mieux à la conso.
Prêt étudiant et conso : cela revient à 130€/mois donc avec un rajout de ma poche, mais moi ce n’est pas mon but, sauf pour un prêt étudiant ça peut être à 105€ mais le fait de rajouter de ma poche ne me convient pas.
Ensuite, je lui ai dit que c’était bien vu de ne pas rajouter de sa poche et qu’il s’autofinance tout seul ; elle m’a dit que cela n’avait rien à voir, que si on montre que l’on peut mettre de côté chaque mois et que l’on peut rembourser, on prouve que l’on sait gérer…
Elle m’a répété : quand on achète faut pas voir ce que ça nous rapporte directement car on paie à la fin de l’année… c’est plus sur le long terme.
Ça me blase, faut vraiment que j’attende d’être en CDI etc… ; j’ai l’impression de parler à des gens qui ne savent pas de quoi je parle…. suis-je trop impatient ? N’as-tu pas des contacts de banques qui s’y connaissent? Je veux vraiment y arriver…
Ma réponse
Bonjour Loïc,
Je comprends votre frustration et votre situation…, moi-même, je suis passé par là…
Un premier grand conseil : il faut que vous fassiez vos preuves, via votre quotidien, et que vous prouviez que vous pouvez mettre de l’argent de côté ; cela va nécessairement rassurer votre banquier (financièrement parlant). Il faut être acteur de vos finances, mon fichier de gestion « Bilan financier, comment se porte votre budget ? », peut vous aider dans cette démarche.
Ensuite, Il faut à nouveau rassurer les banquiers, en réalisant une projection, c’est-à-dire un business-plan, en répertoriant les revenus de location estimés via une agence immobilière, voire deux, les papiers d’assurance de taxe foncière, l’estimation de frais de notaire… Pour ce faire, mon fichier de gestion « Calculer la rentabilité d’un investissement locatif », peut vous aider.
Il faut confirmer tous les aspects financiers, ou du moins un maximum, via des professionnels du secteur, agence immobilière pour les loyers, l’imposition via un mail du service des impôts avec les décrets au besoin… Il vous faut un dossier solide !!!, vous concernant personnellement et concernant votre projet.Aujourd’hui, vous faîtes bien de faire attention à ne pas mettre 1 € de plus par mois dans ce projet, car vous risquez de vous « endetter » un peu auprès des banques, ce qu’il faut éviter à tout prix. Si le projet ne s’autofinance pas, cela veut dire actuellement que vous vous endettez, et ceci ne plait pas beaucoup aux banques, même si votre statut d’étudiant et le salaire s’y rapportant de 600€ ne sont que provisoires, non garantis « à vie ».
D’ailleurs, ce statut de jeune actif à venir est un argument dans votre situation : vous allez gagner de l’argent X €/mois qui vous permettra d’engager de multiples projets…, ce serait donc dommage que votre banque vous perde.
Je n’ai pas de banque à vous soumettre, l’aboutissement d’un projet quel qu’il soit ne dépend pas de la banque, mais bel et bien du conseiller bancaire. C’est pourquoi il est essentiel de vous adresser à plusieurs banques, donc plusieurs conseillers ; il vous suffit d’une validation pour faire affaire. 😉
Votre âge et votre motivation « précoce » relative à l’acte d’investir, sont des facteurs au combien positifs ; vous êtes avisé car plus tôt vous investissez, plus vite vous accéderez à votre indépendance financière. Certes, votre statut d’étudiant actuel peut être un frein à la construction de votre projet…, il vous faut alors le compenser en augmentant vos connaissances par la lecture d’ouvrages incontournables dans le domaine de la finance et de l’investissement. Il faut démontrer votre fiabilité en montrant que vous savez de quoi vous parlez.
Un dernier point : vous êtes-vous interrogé sur le bien fondé de l’investissement désiré ? Peut-être que, finalement, l’affaire n’en est pas vraiment une…, il y a peut-être encore mieux à dénicher pour que votre achat respecte votre budget…
J’espère vous avoir « aidé » dans votre démarche, je reste disponible pour échanger avec vous.
Courage !
Olivier G.
Une autre question (et quelle question) de Loïc l’investisseur
J’aimerais savoir comment vous avez commencé vous à investir ? Et combien de temps, cela vous a-t-il pris ? Quelles actions avez-vous mises en place pour y parvenir ?
Quelle est l’action incontournable qui me permettra de passer à l’action plus vite ? Merci
Une démarche personnelle d’investisseur
En fait, chaque personne est différente, et donc, chaque démarche le sera également, mais cela ne dépend en rien de sa réussite vers l’indépendance financière.
Pour ma part, j’ai commencé à travailler, j’ai mis de l’épargne de coté, j’ai réduit mes dépenses… C’est bien après, que je me suis mis à m’intéresser à l’investissement financier, une fois avoir prouver que je pouvais rembourser un prêt au besoin. J’ai « utilisé » le fichier de gestion « Bilan financier ».
Concernant plus précisément mon investissement locatif, j’ai constitué un dossier, un bilan via le fichier de gestion qui montrait que la courbe globale de mes finances augmentait, j’ai fait estimer mon appartement que j’avais acheté en résidence principale, les appartements de l’investissement étaient loués donc j’ai eu le bail, le montant des loyers…
Pour cet investissement, cela n’a pas été facile, j’ai eu plusieurs refus et j’ai dû ajouter un apport personnel, les frais notariés…. Une information aussi, que vous savez peut-être déjà en lisant mon blog, j’ai fait tout ceci en étant en CDD, et d’ailleurs, je suis encore en CDD.
Aujourd’hui, il faut que vous vous documentiez, vous pouvez vous créer un réseau de partenaires, banques, notaires, agences immobilières… Vous pouvez effectuer des visites de projets garage, appartement…, pour vous familiariser avec le monde des investisseurs et trouver votre premier investissement…
Mes constats
J’ai souhaité vous faire partager cet échange car il peut effectivement être utile à de nombreux « jeunes investisseurs ambitieux ».
En effet, les demandes et incertitudes évoquées par Loïc, sont celles que chacun est à même de se poser et ressentir, face à la réalisation d’un projet où l’on engage à la fois son argent mais aussi sa personne (le moral « en prend souvent un coup »).
Il est malheureusement souvent constaté cette fatalité, cette attitude défaitiste de la part de celui qui doit conseillé envers celui qui attend une aide pour avancer au mieux. L’investisseur (et notamment le jeune), est bien souvent affaibli, non par son projet qui le passionne, mais par les déclarations négatives prônant l’échec avant même d’avoir commencé.
Pour passer outre ces remarques désobligeantes, il est essentiel de porter son projet « à bout de bras » en assurant sa crédibilité. Je l’ai mentionné à Loïc à plusieurs reprises, et le répète donc ici encore, mais ce point me paraît indispensable, car il est la garantie, non seulement de la réussite de son projet, mais également, de la considération de ceux à qui l’on demande conseil, que l’on souhaite voir s’engager dans ce projet, pour en assurer justement la réussite.
Autre point, la non obtention d’un CDI, ne doit pas être un frein dans la construction de son projet d’investissement, en aucune façon. Comme indiqué plus haut, je suis moi-même en CDD et suis malgré tout engagé dans des projets immobiliers ! Seule la construction attentive, soigneuse et minutieuse de son projet, est garante de sa solidité.
Pour finir, j’ajouterais que le banquier n’est pas forcément un investisseur et qu’il, de ce fait, ne peut pas forcément être de bons conseils pour assurer la réalisation de l’investissement présenté. C’est pourquoi il faut d’autant plus « se battre » avec des arguments financiers pour démontrer que vous, vous êtes un vrai investisseur réfléchi. Il faut s’entourer de personnes du métier pour comprendre ces ficelles… 😉
Et vous, quelle(s) précision(s), quel(s) conseil(s) souhaitez-vous apporter à ce jeune investisseur, à tout investisseur ambitieux mais débutant ?
Partagez également votre propre parcours d’investisseur en évoquant les obstacles rencontrés par exemple…, via l’espace de commentaires, ou le formulaire-contact si vous souhaitez en témoigner.
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Salut Olivier,
Tu as bien fais de partager ce témoignage qui est pour le moins très instructif.
Le conseil que je pourrais donner à Loïc, c’est de ne pas s’arrêter au premier projet qu’il va trouver. Mais de creuser pour en voir d’autres.
Et même si le premier projet était très bien, il trouvera peut être mieux.
En tout cas il améliorera son expérience pour de futurs achats et c’est important.
Pour en revenir aux banquiers, il faut comme tu le dis trouver un bon conseillers.
Et dès qu’on sort des sentiers battus ils sont vite perdus, je pense notamment aux parkings ou aux SCPI.
Il faut alors redoubler d’effort et avoir des arguments percutants sinon ils vont s’engouffrer dans la première faille.
Je pense qu’au final c’est le mental qui est primordial, car si on veut y arriver il n’y a pas de raison d’échouer.
Il suffit de regarder l’exemple d’Olivier qui même avec un CDD a plusieurs biens…
Marc.
Bonjour,
Désolé de vous dire cela mais je trouve que cet article n’a aucun intérêt. Par ailleurs, il est difficile à lire, on décroche dès la 3eme phrase car l’on ne sait pas où l’on va.
Vous avez peut-être de bonnes intentions mais ne spammer pas vos lecteurs avec ce genre d’article ou alors ils vont se désabonner de votre liste
Il ne faut jamais abandonner ! Si ton projet est solide, que tu y crois, il faut tout faire pour y arriver, même si la banque ne souhaite pas te prêter.
Pour ma part, je viens juste de finir mes études, je n’ai pas de CDI, je suis donc un « mauvais » profil pour les banquiers. Ce n’est pas ce qui m’empêche d’avancer et de faire en sorte de concrétiser mes projets !
Un « mauvais profil » est certes un inconvénient mais ce n’est pas forcément rédhibitoire. Ou plus exactement un profil n’est réellement mauvais que s’il cumule plusieurs points négatifs.
Par exemple si même avec de petits revenus on arrive à montrer au banquier qu’on peut épargner c’est un point positif.
En revanche ce qui m’interpelle c’est quand même les grosses bêtises qu’a dites notre amie la banquière. Il faut avoir 0 de cashflow comme ça pas d’impôt. Rapelons que dans la mensualité il y a des intérêts et de l’amortissement du capital (sauf prêt in fine) et que seuls les intérêts sont déductibles du revenu foncier (pas l’amortissement du capital). Comme pour un parking il n’y a, à priori, pas ou peu de travaux et selon les charges de copropriété il y a un risque de bénéfice comptable et donc d’impôts (et de nos amis les prélèvements sociaux qu’il ne faut pas oublier car dans le cas de Loïc ce sont eux qui seront les plus élevés)
En revanche le discours d’emblée « moi j’veux rien mettre de ma poche ça m’intéresse pas » n’est pas un bon élément pour le banquier il vaut mieux tourner ça dans le genre « une petite mensualité dégageant un cashflow mensuel me permet d’épargner en vue de règler taxe foncière, impôts et prélèvements sociaux. En outre en cas de vacance locative mes maigres revenus risquent de me mettre en péril si je dois faire face à une mensualité élevée ».
Puisque votre situation patrimoniale et vos revenus sont des handicaps il faut que votre dossier sont hyper bien ficelé pour pouvoir convaincre le banquier.
Bonjour,
Si je comprends bien, tout dépend de nos capacités à pouvoir mettre un peu d’argent de côté, régulièrement. À mon avis, c’est une habitude qu’on doit adopter très tôt.