Bonjour Lionel,

Et oui tu as raison pour le LMNP 😉 En faite, je suis même passé directement en location saisonnière pour booster la rentabilité et avoir l’expérience du saisonnier, j’écrirais un article à ce sujet.

Pour répondre à ta question, je ne pense pas à revendre mon F2 car pour l’instant il est très bien en location nu ;-).

A bientôt,
Olivier

Tu arrives à dégager un cashflow positif c’est le principal !
Le fait de passer ton studio en meublé va te permettre de bénéficier d’avantages fiscaux du régime LMNP. Tu vas pouvoir diminuer tes revenus imposables et donc d’optimiser tes gains.
Et puis comme tu le dis, une fois que ton studio est meublé il est facile de faire de la location saisonnière lorsque tu as des vacances locatives. C’est l’idéal pour augmenter ta rentabilité.

Penses-tu à revendre ton T2 ou bien tu comptes le garder pour continuer ta location en nu ?

Lionel

Merci à vous pour l’astuce sur l’agrandissement du premier tableau ! Dommage qu’il ne vous ait pas paru pertinent, j’essaie néanmoins d’être le plus transparent possible ; en espérant que d’autres lecteurs l’aient trouvé utile.

Effectivement, mon TMI est assez faible, il est bien de 14% actuellement, je ne suis pas « encore » Rothschild. Vous avez raison, il faut tout prendre en compte (l’apport…) pour obtenir le vrai cashflow.
Néanmoins, pour ma part, je suis très satisfait d’avoir obtenu un cashflow positif, car dans le cas contraire, au vu de mon salaire, je ne pourrais pas réinvestir dans un bien immobilier !

Le locataire du Studio est parti au bout de 6 mois car il s’est mis en couple et a emménagé avec sa moitié. Cela ne m’inquiète pas, comme vous le soulignez, puisque je l’ai reloué directement.

Je ne pense pas que le fait qu’il soit nu au lieu de meublé, soit une raison à ce départ. Mais désormais, la question ne se pose plus, puisque je viens de le meubler. Il est vrai, malgré tout, que depuis ce changement, je reçois un nombre important de demandes, il y a effectivement de la demande pour ce critère de location.

A bientôt,
Olivier G.

Bonjour Ludovic,

Je connais assez mal l’investissement en SCPI, mais je ne suis pas très intéressé par ce type de placement pour le moment. Je préfère investir dans la pierre directement et pouvoir « tout » maîtriser que d’investir dans des SCPI, la « pierre papier ».

Olivier G.

Bonjour Louis,

Je n’ai que deux choses à vous adresser, Merci et Merci.

Merci pour ce témoignage qui montre à mes lecteurs qu’il existe plusieurs types/profils d’investisseur, avec différents investissements et différents objectifs, mais qu’au final tout le monde est satisfait d’être passé à l’action.

Merci pour le compliment envers mon blog, cela fait toujours chaud au cœur.

En vous souhaitant une bonne continuation avec vos investissements,… N’hésitez pas à nous faire partager leur avancée respective.

Cordialement,
Olivier G.

Bonjour Squatte,

Merci 😉 Je te souhaite aussi toute la satisfaction à espérer relative à ton projet !

Olivier G.

Bonjour Jérémy,

Et oui Jérémy, à quoi bon réinventer les choses quand elles sont de qualité… Je trouvais ton tableau particulièrement clair pour comprendre le bilan de ton investissement, je m’en suis donc fortement inspiré. J’espère que tu ne m’en veux pas ?! 😉

Tout projet demande du temps… Le manque de temps est bien dommage, car il y a tellement de projets que je souhaiterais mettre en place et vous faire partager…

Olivier G.

Bonjour Marc,

Désolé pour la taille du premier tableau trop petite, vous pouvez utiliser l’astuce de Didier, Ctrl +.

Correspondant à tes propos « les banques ne me proposent pas de supers conditions pour faire du locatif », il ne te faut pas de superbes conditions mais un super bien sur lequel investir !

Olivier G.

Avec le zoom (Ctrl +) on peut constater que ce tableau n’a pas grand intérêt c’est juste le détail mois par mois des loyers (parfois l’absence de loyer, parfois des loyers au prorata temporis par rapport aux montants annoncés) et des mensualités de remboursement de prêt

Le second tableau est beaucoup plus pertinent. En effet ne pas tenir compte des charges et frais divers dans le calcul du cashflow (en faisant que la différence loyer moins mensualité de remboursement de prêt) n’a pas réellement de sens.
Même si ici les charges sont peu élevées en partie grâce aux revenus du panneau publicitaire et également du fait de ton TMI assez faible (oui je sais on ne trouve jamais que son TMI est faible mais si tu étais dans la tranche juste au dessus ton cashflow final serait quasiment nul donc cela peut être un élément à prendre en considération si tu es dans le haut de la tranche à 14%)
Pour être complet il faudrait aussi intégrer si ce n’est pas déjà le cas (emprunt total) les frais liés au prêt (frais de dossier et de garantie)

Quoiqu’il en soit se focaliser uniquement sur le cashflow est une erreur. En effet d’une part le cashflow est fonction de la durée du prêt (un cashflow légèrement négatif sur un prêt de 10 ans est une meilleure opération qu’un cashflow légèrement positif sur un prêt de 40 ans…) ainsi que des éventuels apports effectués (un cashflow de 50 euros par mois si on a mis 300K€ d’apport n’a pas beaucoup de sens…).
D’autre part il ne faut pas oublier que dans la mensualité il y a une part d’amortissement du capital (même si elle est faible en début de prêt) et que s’il s’agit bien d’un décaissement ce n’est pas à fonds perdus et que cela augmente son patrimoine net
Les blog-investisseurs ne jurent souvent que par le cashflow (car la ménagère de moins de quarante ans à qui on souhaite vendre ses formations ne réfléchira jamais sur le long terme et trouvera plus intéressant le cashflow légèrement positif sur 40 ans de prêt que le cashflow légèrement négatif sur 10 ans mais qui sera très largement positif sur les 30 années suivantes…)

@Olivier
Concernant le taux de rotation en particulier pour le studio et le locataire qui n’est resté que 6 mois t’es-tu demandé la raison d’un départ si rapide et surtout cela t’inquiete-t-il un peu ?
Dans ce cas de figure comme tu as pu relouer rapidement et augmenter le loyer ce n’est pas forcément inquiétant mais il faut peut être creuser un peu.
Peut être le fait de louer nu (pour un studio c’est vrai que c’est moins fréquent que le meublé) a-t-il joué ?
Pour la vacance locative attention car pour de la location meublée le préavis du locataire est de 1 mois dans tous les cas (cela dit des rumeurs laissent penser que le délais de 3 mois pour la location nue pourrait devenir l’exception en étendant le délai de 1 mois dans certaines zones) mais cela sera peut être compensé par une plus forte demande pour des sudios meublés ?
Pour les charges il faudra également compter la CFE à laquelle tu seras éligible ainsi que du coût de l’ameublement du studio.
Rendez-vous dans un an pour le prochain bilan !

c’est un bilan positif après une année d’exploitation de cet investissement locatif. Pour la suite, que penses tu des parts de SCPI ?

ludovic