Rendement locatif ?????
Actuellement, je suis à la recherche d’un investissement locatif. C’est pourquoi il me fallait, au préalable, mieux comprendre le rendement locatif d’un tel investissement.
A partir des mes diverses recherches, je vais tenter de vous expliquer les 3 différents rendements locatifs, le brut, le net et le net net, en les illustrant par un exemple.
Le rendement locatif BRUT
Le plus simple à calculer est le rendement locatif brut. Il apparaît de temps en temps dans des annonces de ventes d’appartements à travers la mention « SPÉCIAL INVESTISSEUR avec un rendement de 8% !».
Il n’est pas très précis mais facile à obtenir. En effet, pour le calculer, il faut prendre les recettes locatives (loyers) engendrées sur un an par rapport à l’investissement, c’est à dire : loyer annuel / frais d’acquisition x 100.
Les frais d’acquisition comprennent : le prix du bien + les frais de notaire + les frais d’agence + les travaux.
Prenons un exemple :
Frais d’acquisition = 100 000 €
Loyer mensuel 470€, ce qui fait 12 mois *470€ = 5 640 €.
Donc un rendement locatif brut : 5640 /100 000 x 100= 5,64%.
Le rendement locatif brut de cet exemple est de 5,64%.
Le rendement locatif NET
Pour obtenir le rendement locatif net, appelé aussi rendement net avant impôt, il faut tenir compte des frais et des charges.
Rendement net avant impôt = (loyer annuel – frais annuels) / frais d’acquisition x 100.
Les frais annuels comprennent : charges + coût d’une vacance locative + taxe foncière + assurance. (La vacance locative étant la période durant laquelle il n’y a aucun locataire dans le bien).
Continuons sur notre exemple :
Frais annuel = 1000 €
Donc rendement locatif net : ( 5640 – 1000) / 100 000 x 100 = 4,64%.
Le rendement locatif net de cet exemple est de 4,64%.
Le rendement locatif NET NET
Le rendement locatif net-net, appelé aussi rendement net après impôt, vous l’aurez compris, correspond au taux le plus réaliste car il intègre la fiscalité.
Rendement net après impôt = {loyer annuel – (frais annuels+ impôt sur les revenus fonciers + prélèvements sociaux)} / frais d’acquisition x 100.
Quelques précisions, les impôts sur les revenus fonciers dépendent de votre Tranche Marginale Imposable (TMI), c’est à dire de votre revenu.
| Tranches de revenus et taux applicables aux revenus 2011 (impôt 2012) | |
| jusqu’à 5 963 € | 0% |
| de 5 963 € à 11 896 € | 5,50% |
| de 11 896 € à 26 420 € | 14% |
| de 26 420 € à 70 830 € | 30% |
| plus de 70 830 € | 41% |
Les prélèvements sociaux sont actuellement à 15,5%. La réduction d’impôts dépendra de votre régime de location, location vide (régime micro-foncier 30% d’abattement), location meublée (régime micro-BIC 50%). Bien sûr, vous pouvez aussi fonctionner aux frais réels (comme pour votre impôt sur le revenu).
Avec notre exemple :
Location vide au régime micro-foncier donc 30% d’abattement.
Revenu de location imposable : Loyer mensuel 5640€ -30% = 3619€.
Bailleur déclarant 25 000€ de revenus : TMI 14%.
Impôt sur les revenus fonciers : 3619 € x 14% = 506,70 €
Prélèvements sociaux : 3619 € x 15,5% = 560,95€
Donc rendement locatif net net : {5640 – (1000+ 506,70 + 560,95)} / 100 000 x 100 = 3,57%
Le rendement locatif net net de cet exemple est de 3,57%
Conclusion
Le rendement locatif net net (dans cet exemple : 3,57%) est donc très loin du rendement locatif brut (dans cet exemple : 5,64%).
Désormais, vous connaissez la différences entre les divers rendements et comment les calculer. Pour faciliter davantage votre compréhension et illustrer mes explications théoriques, j’ai créé un fichier de gestion « Rentabilité d’un investissement locatif ». Il vous sera offert gratuitement sur inscription.
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Salut Olivier,
Toi aussi, tu aimes les annonces titrées « spécial investisseur ».
Je sais que je vais rire à chaque fois que j’ouvre l’une d’entre elles !!!
A bientôt
Julien de réussir son investissement dans les parkings et les garages Articles récents..Investir dans les garages : ce que tu dois savoir !
Salut(s),
Oui Julien, il faut souvent lire « Spécial pigeons » plutôt que « Spécial investisseurs » 🙂
A bientôt,
Fabrice
Fabrice Articles récents..Comprendre le fonctionnement du viager en 3 minutes !
SAlut Fabrice,
pas de polémique autour des pigeons stp 😉
Ils font déjà assez de bruit comme cela, ils empêchent François de dormir tranquille et de boire son café dans son mug 😉
Julien d’investir dans les parkings Articles récents..Augmentation du loyer des parkings et garages : quelles révision et indexation ?
Bonjour,
L’article est intéressant mais incomplet je pense.
Tu ne prends pas en compte l’évolution de l’inflation dans ton calcul … ton taux de rendement n’est pas annualisé.
Ce que tu appelles ‘rendement locatif net net’ ne prend pas en compte l’évolution du coût de l’argent. Ta rentabilité est en fait bien moindre qu’indiqué (3.57% je crois).
Plus d’infos ici par exemple : http://pgreenfinch.pagesperso-orange.fr/f2dcompound.htm
Beaucoup de gens ignorent ce facteur et réalisent parfois des investissements qui ne se révèlent pas aussi pertinents que prévu.
Ceci n’enlève rien à l’intérêt de ton blog et de tes news !
Bonne continuation
Arnaud
Bonjour Arnaud,
Vous avez raison, je n’ai pas pris en compte l’évolution de l’inflation, mais cette inflation existe dans tous les produits de rendement, les assurances-vie, le livret A…
Mon calcul montre la rentabilité « classique » de tout produit, afin de les comparer et donc de pouvoir investir en conséquence.
Merci à vous et à bientôt.
Olivier G.